In riferimento alle opere di sistemazione di alcuni balconi, in cui si sono evidenziate infiltrazioni di acqua, l’Amministrazione ha preso visione:
- della situazione oggettiva a vista d’occhio
- della normativa esistente sull'argomento
In seguito all'ispezione visuale, ha potuto appurare che esistono situazioni di infiltrazione nei seguenti casi:
- sotto il calpestato del balcone (ultimo piano) del condomino Porrazzini (lato destro e sinistro);
- sotto il calpestato del balcone (primo piano) del condomino Mari;
- sotto il calpestato del balcone (ultimo piano) del condomino Baiano;
- sotto il calpestato del balcone (ultimo piano) del condomino Rotini;
- sotto il calpestato del balcone (primo piano) del condomino Rotini.
In seguito alla normativa vigente, Articolo 1525, della Nuova Legge sui Condomini, che recita:
1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Si evince che il calpestato ed il soffitto sono di pertinenza, rispettivamente, del condomino del piano superiore e del condomino del piano sottostante.
L’art. 1125 c.c. si applica esclusivamente ad opere di riparazione e ricostruzione conseguenti a naturale degrado e venustà.
Mentre non si applica:
- nel caso in cui le opere siano eseguite per abbellimento (restano infatti escluse opere con funzioni meramente estetiche o ornamentali);
- quando trova applicazione il principio di responsabilità ovvero se ad esempio le opere siano necessarie a seguito di una responsabilità del:
- condominio per difetto, guasto, opere o cattiva manutenzione di parti comuni (ad. es. per cedimento per rotazione del corpo di fabbrica nelle sue strutture comuni, rottura tubazioni di impianto fognario, infiltrazioni acqua muri perimetrali, scoppio caldaia, riparazione lastrico, etc.)
- singolo condomino (ad es. allagamento per incuria)
In questi casi la spesa dovrà essere addebitata applicando il principio di responsabilità e quindi al responsabile dei danni.
Nel caso specifico si è accertata, da parte dell’Amministrazione, la presenza di documentazione in cui il problema è stato ufficialmente trattato (Verbali di Assemblea). Nei verbali si sollecitava l’intervento dei condomini (responsabili/proprietari) del calpestato oggetto delle infiltrazioni.
Dato che il degrado interessa la parte sottostante del calpestato e non la facciata della palazzina, non è compito dell’Amministrazione intervenire per risanare la situazione. La controversia, quindi, va risolta attraverso l’accordo autonomo tra le parti (Condomino del piano superiore e Condomino del piano inferiore) a cui si demanda la soluzione.
L'Amministratore
Sandro Porrazzini
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